Internet opende voor heel wat investeerders deuren die voorheen gesloten bleven of zelfs onbekend waren. Tax lien certificaten of TLC zijn daar een perfect voorbeeld van. Dankzij de wereldwijde trading kunnen we vandaag op een eenvoudige manier relatief risicoloos handelen in deze typisch Amerikaanse producten. Welkom in de wondere wereld van de tax lien certificates. Nu met de Corona crisis komen er interessante tijden waarbij tax lien investeerders belangrijk kunnen zijn voor de economie en hierbij ook een goed rendement halen.

Om een tax lien goed te begrijpen, moet je het Amerikaanse systeem wat kennen. In de VS betaal je, net zoals in België of Nederland, belastingen op jouw onroerend goed. Wie dus een woning bezit betaalt daar belastingen voor. Het verschil met de Verenigde Staten is dat daar de “county” bevoegd is voor het innen van de belastingen. Zonder verdere steun van de staat, zijn veel counties sterk afhankelijk van een stipte en correcte inning. De inkomsten van de onroerende belastingen gaan naar het onderhoud van de wegen, functioneren van politiediensten, onderhouden van het brandweerwagenpark, etc. Met andere woorden: geen inkomsten of belastingen, geen uitgaven voor faciliteiten.

Hoge rendementen

Omdat die belastingen zo belangrijk zijn voor de boekhouding van een county worden drukkingsmiddelen gebruikt op slechte betalers. Met de tax lien certificaten wordt dit op een heel originele manier opgelost. Investeerders kunnen namelijk de onroerende voorheffing van slechte betalers gaan voorschieten. Bij terugbetaling van het voorschot komt vaak een rendement tot wel 36%. Enerzijds kan je spreken van een woekerrente, anderzijds verschilt dit in niet zoveel van de Belgische manier van werken uitgezonderd dat bij ons de staat jouw belasting zal voorschieten. Wie in België of Nederland hardnekkig weigert te betalen riskeert uiteindelijk zelfs een gevangenisstraf.

Een huiseigenaar is zeer gemotiveerd om dit bedrag weer terug te betalen, omdat de gemeente de woning als onderpand van de schuld claimt. Betaalt de huiseigenaar zijn schulden niet, dan kan dit uiteindelijk leiden tot verlies van de woning. Het percentage leningen die weer worden terugbetaald is dan ook zeer hoog, wat dit een veilige manier van investeren maakt. In de paar gevallen (ca. 2-5%) dat de schuld niet wordt terugbetaald door de eigenaar, kan het zijn dat de woning wordt geveild en je zo alsnog wordt terugbetaald of dat je zelfs eigenaar wordt van de woning! Omdat je de woning dan in bezit krijgt voor slechts een fractie van de marktwaarde, is het eenvoudig deze met een aantrekkelijke extra winst door te verkopen.

In de Verenigde Staten zijn heel wat zogeheten tax lien states: Alabama, Arizona, Colorado, Florida, Illinois, Indiana, Iowa, Kentucky, Maryland, Mississippi, Missouri, Montana, Nebraska, New Jersey, North Dakota, Ohio, Oklahoma, South Carolina, South Dakota, Vermont, West Virginia, en Wyoming. Vandaag de dag is het behoorlijk eenvoudig om die tax lien certificaten aan te kopen en vervolgens jouw rendement op te strijken. Neem nu bijvoorbeeld Jefferson County in Colorado: op hun website krijg je een duidelijk overzicht van de tax liens en nog wat uitleg: http://jeffco.us/treasurer/tax-lien-sale/

Van lien tot deed

Concreet voorbeeld: Michaël krijgt van zijn county het aanslagbiljet in de bus en moet $4.000 betalen. Hij maakt echter zware financiële tijden door en kan zijn belasting niet betalen. Op dat moment zal de county een “lien” vestigen op zijn eigendom, zo’n “lien” wordt uitgegeven in de vorm van een certificaat. Zolang er niet voldaan wordt aan de openstaande schuld, kan Michaël helemaal niks doen met zijn woning, noch verkopen, noch verhuren. Omdat de county inkomsten nodig heeft, gaan ze de certificaten gaan verkopen. Dit gebeurt via een openbaar biedingssysteem, waaraan ook Europese kopers mits het vervullen van enkele voorwaarden, kunnen deelnemen.

Michaël kan pas weer vrij beschikken over zijn woning wanneer hij het bedrag van de tax lien certificates betaalt met daar bovenop nog eens extra interesten (dit is overigens wat de TLC’s tot een interessant investeringsmiddel maakt). Betaalt Michaël zijn “lien” niet, kan zijn woning zelfs openbaar worden verkocht. Dan spreken we van een tax deed.