14 Sep

  • By Wim Coster
  • In Nieuws
  • Comments 1

Wanneer je in de US via tax lien certificaten in vastgoed investeert krijg je te maken met allerlei terminologie. Het is belangrijk dat je weet wat die terminologie precies inhoudt.

Wanneer je een woning hebt aangekocht via de tax deed veiling en je wilt deze verkopen of verzekeren dan krijg je bijvoorbeeld te maken met de termen “Clear title”, “Quit title auction” of “Cloud on title” en ga zo maar door. Ik zal proberen in dit artikel deze termen te verduidelijken.

 

 

Clear Title

Wanneer je in de US een woning hebt gekocht en je wilt deze verkopen aan iemand die hiervoor een hypotheek wil afsluiten of je wilt je woning verzekeren dan heb je een zogenaamde “clear title” nodig. Dit doe je via een title insurance onderzoek. Een “clear title” kan ook een “clean title”, “good title” of “free en clear title” worden genoemd.

Allen betekenen hetzelfde, namelijk dat er een eigendomsbewijs (title) is waarop geen enkel pandrecht of aanspraak meer ligt van schuldeisers of andere partijen en waarbij geen vragen meer zijn over wie de legale eigenaar is.

Bijvoorbeeld: Wanneer iemand een auto bezit met een “clear title” is hij de enige en onbetwiste eigenaar van de auto. Geen enkele andere partij kan aanspraak maken op de auto of via een legale claim zijn eigendom betwisten.

Dit is logisch omdat een hypotheekverstrekker vaak het pandrecht van de woning wil hebben wanneer hierop een hypotheek wordt afgesloten.

 

CloudsTitle

Cloud on the title

Wanneer er, bijvoorbeeld, op een woning een hypotheek rust is er “in principe” geen “clear title” maar is sprake van een “cloud on the title”. De woning kan alleen verkocht worden met een ‘clear title’ wanneer de hypotheek is afgelost. Wanneer de hypotheekvertrekker dan een bericht geeft dat de hypotheek afgelost is kun je een “clear title” aanvragen.

Een “cloud on the title” zegt eigenlijk dat er een claim of pandrecht op bijvoorbeeld de woning ligt, waardoor het eigendomsrecht beperkt wordt.

Het bestaan van een “cloud” maakt dat onduidelijk is of de eigenaar wel voor 100% eigenaar is van de woning en of hij deze kan verkopen. Een methode om de “cloud on the title” te verwijderen is met behulp van een “action to quit title”.

Wanneer je een woning hebt gekocht via een tax deed veiling kan het dus zijn dat er nog bijvoorbeeld een hypotheekverplichting op rust. Zoals je weet uit eerdere artikelen of de zevendaagse cursus vallen al deze verplichtingen en leningen weg. De enige schulden die over blijven zijn die van County.

Dat bekent dat je actie moet ondernemen om een “clear title” te verkrijgen. Dit kan vaak via een advocaten kantoor of een clear title service. Deze schrijven alle belanghebbenden, bekend en onbekend, aan die mogelijk een vordering op de woning hebben en vragen deze via een schriftelijk document afstand te doen van de vordering of het pandrecht. Dit omdat de woning verkocht is via een tax deed.

Wanneer zij dit doen is er sprake van “consent judgement” en heb je een onderhandse schikking waarmee de andere partij afstand doet van de vordering of het pandrecht. Wanneer zij dit niet willen of er is sprake van een ongeldige title dan moet er een “action to quit title” worden uitgevoerd.

 

quittitle

Action to quit title

Dit is een rechtzaak die wordt gehouden om de eigenaarschap van een woning te bevestigen en een “cloud on the title” te verwijderen. Het gaat hierbij meestal om onroerend goed of land. De eiser (jij als eigenaar van een woning die je op de tax deed veiling hebt gekocht) zoekt een uitspraak van de rechtbank waardoor in de toekomst alle aanspraken op de woning worden voorkomen. Dit vloeit voort uit de verkoop van een tax deed en wordt door de rechtbank bevestigd. “quit title actions” zijn nodig omdat onroerend goed vaak van eigenaar wisselt, de documenten soms niet actueel zijn of een aantal aanspraken op de woning niet meer actueel zijn vanwege bijvoorbeeld een tax deed veiling.

Wanneer niet met alle belanghebbende een onderhandse overeenkomst wordt bereikt doet de rechtbank hierover een uitspraak en geeft een “quit title” af welke vervolgens door de clerck gedocumenteerd wordt in de “public records”. Wanneer je de woning dan uiteindelijk verkoopt wordt deze verkocht via een zogenaamde “Warranty deed”.

 

warranty deed

Warranty deed

Een deed is een geschreven document dat wettelijk de overdracht beschrijft van een woning of grond van de ene persoon naar de andere. Alhoewel er vele soorten van deeds bestaan is de “warranty deed” de meest gebruikte, omdat deze noodzakelijk is om bijvoorbeeld een hypotheek te krijgen. Een “warranty deed” garandeert namelijk dat de woning van de eigenaar is en dat hij vrij is van pandrecht of andere aanspraken. De “warranty deed” biedt de grootste bescherming aan de koper van een woning omdat de verkoper (grantor) garandeert dat hij / zij de legale eigenaar is en dat er geen liens of aanspraken op de woning zijn.  Wanneer je zelf een woning aankoopt is het dus goed om te kijken of hier ook een “warranty deed” aan ten grondslag ligt.

 

private property

Quitclaim deed

Heel soms komt het voor dat er een cash buyer langskomt die de woning wil kopen en niet perse een “clear title” wil. In dat dat geval kun je woning verkopen via een “quitclaim deed”. In het kort gezegd draagt een “quitclaim deed” de woning van jou als verkoper (grantor)  over aan iemand anders, de koper (grantee) en ontslaat jou van de verantwoordelijkheden jegens de woning. Een “quitclaim deed: garandeert echetr niet dat de eigenaar “clear title” heeft op de woning. Een “quitclaim deed” wordt ook gebruikt wanneer je bijvoorbeeld de woning die je gekocht hebt aanhoudt en deze naar een andere LLC wil overdragen.

 

clear-title

Hoe verkijgen title company’s of advocaten een clear title

Allereerst zullen zij een “title search” doen. Door het opvragen van documenten uit de public records krijgen ze een overzicht van alle aanspraken die er op de woning liggen. De aanwezig hypotheken, openstaande leningen, mogelijke gerechtelijke uitspraken of (nog) onbetaalde belastingen worden duidelijk. Deze moeten worden geregeld voordat er een “clear title” kan worden afgegeven. Alle belanghebbenden, bekend en onbekend, worden aangeschreven en er wordt gevraagd afstand te doen van de vordering of het pandrecht. Dit omdat de woning verkocht is via een tax deed. Wanneer zij dit doen is er sprake van “consent judgement” en is er een onderhandse schikking waarmee de andere partij afstand doet van de vordering of het pandrecht. Wanneer zij dit niet willen zullen zij een “action to quit title” uitvoeren bij de rechtbank.

 

risicos tax liens

 Kosten

Ook de kosten voor een “clear title” variëren nogal per county. Gemiddeld moet je echter uitgaan van $ 1000 tot $ 2500 per woning. Onderhandeling met de company of advocaat wil nog weleens resultaten opleveren. Zeker als je meerdere woningen hebt. Deze kosten neem je mee in het vaststellen van de verkoopprijs van de woning.

 

Als voorbeeld:

Colorado $ 500 tot $ 1200

Florida $1000 tot $3000

New york gemiddeld 1,5% van de waarde van de woning.

 

realestate

 

Overzicht:

Hieronder een schematisch overzicht van de verschillende terminologieën:

schema overzicht

Door: Wim Coster

 

 

 

1 Comment

Leave a Comment