14 Jul

We krijgen de laatste tijd wel eens te horen, dat het steeds moeilijker wordt om op een Tax Deed Auction voor een leuk prijsje een interessant pand te kopen. Opvallend is dan dat men denkt dat het alleen nog mogelijk is als men over een flink budget beschikt. Als we dan doorvragen, blijkt dat men vaak met het beschikbare budget inzet op panden die in verhouding een te hoge Fair Market Value (FMV) hebben. Men heeft dan een te hoge en onrealistische winstverwachting.

Met een budget van $20.000 dollar hoef je echt niet je voor te bereiden op een pand met een FMV van meer dan een ton. Zoek panden die er beter bij passen.

Als je dan uiteindelijk een netto winst van $3.000 binnen 6 maanden haalt heb je een schitterend resultaat! Dat is 15% in 6 maanden tijd. Of op jaarbasis 30%!!
Als je een meer eenvoudige manier kent met net zo weinig risico’s, bel mij dan even.

 

Een andere opmerking is dat er te veel concurrentie is, dat er te hoog geboden wordt in verhouding tot de FMV. En dat het merendeel van de properties redeemed wordt.

Ja, dat kan! En gebeurt ook!

In een paar counties is dit momenteel zeker het geval. In (delen van) de USA trekt de economie fors tot heel fors aan. En dat heeft zeker gevolgen voor wat men bereid is te betalen voor vastgoed. Ook op Tax Deed Sales.

Maar als je een beetje hebt opgelet in de cursus heb je gehoord dat er een paar duizend counties zijn! Heb je het idee dat een bepaalde county voor jou als investeerder niet meer interessant is, blijf dan niet stug volhouden en hopen op een lucky shot.

Je hebt de cursus toch niet gevolgd om je over te leveren aan een toevalstreffer! Ga op zoek naar een andere county. Er zijn nog volop kansen!

 

Maar wat als je toch in de jou bekende county wilt blijven. Bijvoorbeeld omdat je daar al flink tijd hebt geïnvesteerd in het opbouwen van een waardevol netwerk?

Dan heb ik hier een paar tips voor je.

Het is dan wel belangrijk, dat je een beetje out-of-the-box kunt denken. En handelen. Dat je wat meer durf hebt en ondernemer bent. En heel belangrijk: dat je nog beter onderzoek doet en volop gebruik maakt van dat waardevolle netwerk.

Ik noem het de niche-properties.

Enkele voorbeelden.

 

Voorbeeld 1: De overlast property.

Dit is een property dat zelf eigenlijk niet zoveel waarde heeft. Een lage FMV dus.

Maar het is wel een property dat voor de omgeving een flinke doorn in het oog is.

Denk bijvoorbeeld aan een verschrikkelijke en wellicht gevaarlijke bouwval dat er al jaren staat. Of een sterk vervuild braak liggend stuk grond in een verder mooie woonwijk.

Dit zijn properties die het woongenot in de buurt behoorlijk verzieken. Voor dit soort Tax Deeds zal weinig animo zijn. Mogelijk dat er helemaal niet op geboden wordt. Dan kun je het dus hebben voor een prikkie. Of je biedt nog minder dan het openingsbod via een OTC-lijst.

Hier is dus je netwerk van groot belang. Doe onderzoek naar wat de kosten zijn om er een net en schoon stuk grond van te maken. En laat onderzoeken hoeveel de buurtbewoners er voor over hebben. Koop het dus spotgoedkoop, knap het op en verkoop het perceel aan de buurt met een leuke winst.

Voorbeeld 2: Maak gebruik van verwachting dat bestemmingsplannen wijzigen.

Ook hier is je netwerk weer heel belangrijk en cruciaal. En mogelijk krijg je het gevoel dat er iets van “gokken” bij komt kijken. Een voorbeeld is dat iemand een stuk grond kocht voor $3.900 waarvan hij vermoedde dat de county dit nodig zou kunnen hebben voor een nieuw flood control plan.

Toen dat plan er inderdaad kwam kon hij het aan de county verkopen voor iets meer dan $300.000.

 

Voorbeeld 3: Schrap de stukken onontgonnen land eens niet meteen van de Tax Deed Auction list.
Dit zijn stukken grond waar nog geen voorzieningen, zoals riool, water en elektriciteit, zijn aangelegd.

Het openingsbod is vaak slechts een paar 100 tot zo’n 2.000 dollar.

Deze properties hebben meetal ook niet eens een straatadres, laat staan huisnummer.
Maar alleen een parcel number en/of legal description.

Dus niet zo gemakkelijk te lokaliseren.

En daarom voor de meeste investeerders “te moeilijk en te veel werk”.

Toch kunnen er wel “heel mooie pareltjes” tussen zitten.

Ik val in herhaling: ook hier is een goed en goed ingelicht netwerk erg belangrijk.

 

Voorbeeld 4: Reclamezuilen en gsm-antenne masten.

Ik heb ze ook wel eens op Tax Deed sales gezien. Toen dacht ik nog:”Wat moet je nou met zo’n onmogelijk stuk grond.” (onmogelijk vanwege locatie, vorm of te geringe oppervlakte).

Achteraf voor mij een gemiste kans (wat niet meer zal gebeuren).

Want als deze properties al werden verkocht, ging het voor een appel en een ei.

Maar ze kunnen wel heel leuke tot stevige bedragen aan huur opbrengen!

Kun je een simpelere manier van passief inkomen bedenken?

 

Samenvattend:

Focus je eens op properties die niet zo voor de hand liggen. En waar elke investeerder bovenop duikt.

Misschien dat er niet een Single Family Home (SFH) op staat. Of dat dat niet eens zou kunnen of mogen.

Reden voor de meeste investeerders om ze meteen te schrappen.

Ga eens eens stapje verder met je onderzoek, maak stevig gebruik van je netwerk, breid dat netwerk verder uit en vooral: zie niet meteen overal stop-signs maar laat je creatieve geest de vrije loop.

Veel succes met de niche-properties!

 

Wil je meer weten over Tax Deeds, Tax Liens en de niche-properties?

Neem een kijkje op www.taxlien.nl  waar je je kunt inschrijven voor de gratis

7-Daagse Introductiecursus Investeren in Tax Liens & Deeds

Leave a Comment